94022
两周悬崖

悬崖

横轴是成交价 ÷ 挂牌价的中位数，1.0000 是原样成交。按在市天数分组后，8–14 天组是全场溢价最高的一档（1.0511），越过 14 天立刻跌破 1.0 并再也没回来。这不是一条斜坡，是一个台阶。

悬崖两侧

同一个邮编、同一段时间、同一批买家。唯一的区别是有没有在两周内接到 offer。

在售库存站在哪一侧

当前 32 套在售房源。横轴在市天数（平方根刻度，让前两周展开），纵轴挂牌价（对数刻度）。竖虚线是 14 天悬崖。红点表示已经下调过报价。

两个城市，两个市场

94022 同时覆盖 Los Altos（平地、学区房、地块小）和 Los Altos Hills（山上、大地块、豪宅）。这里只统计独栋。它们的中位成交价接近，但成交动力学完全不同。

Los Altos 的中位成交价比 Hills 低 $400,000，单价却高出 $429/sqft（27%）。买家在平地买的是学区和通勤，按房子本身计价；在山上买的是土地，房子只是附赠品。这也解释了竞价强度：Los Altos 有 66.0% 的成交超挂牌，Hills 只有 44.4%，中位数正好卡在 1.0000 —— 山上的标准剧本是"按挂牌价成交"，平地的标准剧本是"抢"。

房型拆解

独栋、公寓、联排在同一个邮编里几乎是三个独立市场。

公寓的在市中位是独栋的 2.7 倍（24 天 vs 9 天），超挂牌比例只有独栋的三分之一。而在当前 32 套在售库存里，公寓占了 11 套 —— 库存结构比成交结构更偏公寓，这是在售中位在市天数被拉高的主要原因之一。

季度走势

独栋成交。柱子是成交/挂牌比中位数（基线 1.0000），折线是 $/sqft 中位数。

已降价的在售房源

32 套在售中有 9 套下调过报价。降幅按 OriginalListPrice 与当前 ListPrice 对比计算，来自 MLS 原始字段，不是门户网站的标签倒推。

近 24 个月最猛的 12 笔超挂牌

全部是独栋，全部在 12 天内成交。这是 94022 定价策略的另一面：把挂牌价定在市场价下方 20–30%，用两周的密集看房制造竞价。

完整在售清单

全部 43 套在售 + 在合约房源，来自 MLS 全量数据（非分页抽样）。点击表头排序。

五个提示

1. 14 天是这个市场唯一重要的时间刻度

   0–7 天组和 8–14 天组的成交/挂牌中位数分别是 1.0332 和 1.0511，15–30 天组直接掉到 0.9750。跨过这条线，中位数下滑约 7.6 个百分点，超挂牌比例从 78.4% 塌到 24.6%。做 CMA 或者定价建议时，"在市 30 天"和"在市 60 天"之间的差别远小于"13 天"和"16 天"之间的差别。

2. 90 天以上那组的比值回升是幸存者偏差，不是回暖

   61–90 天组中位 0.9583，90 天以上组反而回到 0.9724，看着像触底反弹。但同组的成交中位价是 $2,485,000，只有 8–14 天组（$5,257,500）的一半 —— 因为能在 90 天后成交的，多数是已经大幅下调过挂牌价的低价段房源，"成交/挂牌"里的分母早就不是原始报价了。用 OriginalListPrice 而不是 ListPrice 做分母，这一组会继续往下走。

3. Los Altos 和 Los Altos Hills 不能混在一起做 comps

   同一个邮编，单价差 27%（$2,040 vs $1,611），超挂牌比例差 21.6 个百分点，在市中位差 4 天。任何按 ZIP 汇总的 94022 中位数都是这两个市场的加权平均，对两边都不适用。字段上用 City 拆开即可，MLS 数据里这两个城市名是干净分开的。

4. 公寓库存正在堆积，且集中在少数几栋楼

   在售的公寓/联排里，450 First Street 一栋就占了 5 套（在市 107–156 天，其中 1 套已降 5.7%），226 Edith Avenue 2 套（都降了约 6.3%），4388 / 4880 El Camino Real 3 套。同一地址反复出现说明这不是零散业主抛售，而是新建楼盘的尾盘去化。历史成交也印证：450 First Street 近期有两笔分别在市 246 天和 334 天才成交，其中一笔 −12.7%。

5. Location 字段全是 0,0，地理查询在这个 feed 上不可用

   API 返回的 Location 是 POINT(0 0)，Latitude / Longitude 为 null。这与实施指南的说明一致：MLSListings 被限制向数据 feed 输出坐标。因此 geo.distance / geo.intersects 这两个函数虽然语法可用，但对本 feed 返回的数据没有意义 —— 需要地理围栏分析的话，坐标必须自行从别处补齐（地址地理编码）。

数据获取与口径

本报告全部数据来自 MLSListings Web API 2.0（RESO Web API / OData 4.0），scope 为 FULL，无第三方门户网站参与。以下是实际使用的查询。

在售库存

# 43 套，全量，非抽样
GET /full/Property
  ?$filter=PostalCode eq '94022'
    and PropertyType ne ResourceEnums.PropertyType'ResidentialLease'
    and (StandardStatus eq ResourceEnums.StandardStatus'Active'
      or StandardStatus eq ResourceEnums.StandardStatus'ComingSoon'
      or StandardStatus eq ResourceEnums.StandardStatus'ActiveUnderContract'
      or StandardStatus eq ResourceEnums.StandardStatus'Pending')
  &$select=ListingKeyNumeric,ListingId,StandardStatus,PropertyType,PropertySubType,
           City,StreetNumber,StreetName,StreetSuffix,ListPrice,OriginalListPrice,
           ClosePrice,CloseDate,ListingContractDate,OnMarketDate,DaysOnMarket,
           LivingArea,LotSizeSquareFeet,BedroomsTotal,BathroomsFull,BathroomsHalf,YearBuilt

成交（近 24 个月）

# 495 笔，其中 492 笔价格 ≥ $200K 进入统计
GET /full/Property
  ?$filter=PostalCode eq '94022'
    and PropertyType ne ResourceEnums.PropertyType'ResidentialLease'
    and StandardStatus eq ResourceEnums.StandardStatus'Closed'
    and CloseDate ge 2026-08-01